Contemporaneamente si verifica un primo esodo verso l’esterno da parte degli abitanti del capoluogo. Gli insediamenti si collocano fondamentalmente nei comuni della prima corona e lungo le direttrici di penetrazione del capoluogo da nord e da ovest. Gli insediamenti situati a sud hanno difficoltà a trovare spazi di mercato perché è assente o limitato un collegamento pubblico assiduo e rapido con la metropoli.

 

1.2.2 Gli anni ‘80

Negli anni ‘80 il sistema economico milanese cambia, internazionalizzandosi con la moda e la finanza. Emergono allora due fenomeni manifestatisi sommessamente già negli anni ‘70:

·           la residenza occasionale: lo sviluppo della città finanziaria e del complesso moda –pubblicità - finanza determina l’affermarsi di un vasto flusso di pendolari di lusso, che vivono in città solo per brevi o medi periodi;

·           l’erosione terziaria del patrimonio: le crescenti esigenze del piccolo terziario milanese, prevalentemente studi professionali, sono in parte esaudite dalla trasformazione d’uso del patrimonio residenziale esistente. Infatti, nel corso degli anni ‘80 circa l’1,1 % degli appartamenti  hanno subito una trasformazione d’uso in senso terziario ed il centro storico è stato oggetto di almeno la metà di tale fenomeno.

Nei primi anni ‘80 si ha una tendenza generale a considerare la casa come un bene primario. Non hanno importanza le dimensioni, la localizzazione e le caratteristiche qualitative ma è determinante il basso costo. Un’indagine sulla domanda realizzata nel 1981 dal CENSIS presso le potenziali famiglie acquirenti indica che l’alloggio medio richiesto deve essere di circa 97 mq. La crescita della domanda provoca una risposta piuttosto rapida del mercato immobiliare: nel biennio 1981-1982, a partire dalla zone periferiche, si ha una notevole lievitazione dei prezzi. Il fenomeno è però di breve durata: negli anni successivi si ha una forte decelerazione della domanda ed un periodo di blocco dei prezzi. 

Rispetto a quanto verificatosi quando la spinta all’acquisto veniva prevalentemente dal concetto di bene necessario, nella seconda metà degli anni ‘80 si fa strada l’idea dell’abitazione intesa come opulenza. L’acquirente medio punta a vivere in  un alloggio di ampie dimensioni, non inferiore ai 150 mq, dotato di particolari caratteristiche edilizie (palazzo d’epoca) e ubicazionali (zona centrale o a ridosso del centro storico e dotata dei migliori servizi).

In realtà si tratta di un fenomeno internazionale riscontrabile in tutte le metropoli, ma che a Milano assume caratteristiche esasperate. La  carenza di alternative al centro storico (di superficie limitata rispetto alle altre città), con le zone semicentrali con caratteristiche non sempre all’altezza della domanda sofisticata e contemporaneamente con  uno scarso numero di interventi di nuove costruzioni o ristrutturazioni, hanno determinato un forte disequilibrio tra domanda e offerta. Ad acquistare sono già proprietari che intendono cambiare casa e ne desiderano una più grande e di migliore dislocazione. Si verifica quindi un boom di mercato essenzialmente ricco, dove, tra le diverse motivazioni di acquisto, la componente prezzo passa in secondo piano.

Contemporaneamente al mercato ricco, nella seconda metà degli anni ‘80 se ne sviluppa lentamente un altro più povero: quello dei forzati all’acquisto. Per costoro le motivazioni che spingono a comprare un alloggio sono diverse. La virtuale scomparsa di immobili in locazione costringe anche le fasce sociali più deboli a rivolgersi al mercato delle compravendite. Ovviamente le  minori disponibilità finanziarie e la mancanza di un bene immobile da offrire in permuta, spingono questa domanda immobiliare verso alloggi più scadenti, nelle zone meno privilegiate o nell’hinterland.

  

1.2.3 Gli anni ‘90

Il biennio 1990-1991 è dominato dall’esplosione delle quotazioni in tutte le zone cittadine. Nelle zone più pregiate del centro, come il famoso quadrilatero della moda, si registrano incrementi del 300 per cento nel giro di 24 mesi.

Proprio in questo biennio si segnalano prezzi superiori ai 24-25 milioni al metro quadro in via della Spiga, in questo periodo considerata in qualche modo un simbolo del boom di mercato.

Nei primi mesi del 1992 la crescita dei prezzi subisce una brusca interruzione e si innesca una crisi di cui solo al termine del decennio si intravedono i segnali della fine. 

L’esodo da Milano verso i comuni dell’hinterland, iniziato negli anni’80, accelera la sua corsa nel biennio 1990-1991.

L’andamento del mercato immobiliare, nel momento in cui raggiunge il suo apice, influisce sul fenomeno della tracimazione urbana almeno in due gruppi di acquirenti:

·           le coppie che intendono sposarsi o i giovani che vogliono vivere in proprio non riescono più a raggiungere la soglia minima per poter acquistare un alloggio.  La scelta dell’hinterland, dove i prezzi delle abitazioni sono decisamente più bassi, diventa praticamente obbligata; 

·           le famiglie consolidate o i neo - pensionati proprietari di una casa in città che, premiati da un mercato immobiliare che tende a sopravvalutare il loro bene, vendono ad alti prezzi per trasferirsi fuori città.

Fuoriescono dalla città anche migliaia di famiglie con figli piccoli, con motivazioni diverse. Si ritiene che un trasferimento fuori città possa diminuire il disagio ambientale dovuto a traffico ed inquinamento. Altre volte ci si trasferisce in provincia perché qui è possibile scambiare l’abitazione già posseduta in città con un’altra, dello stesso valore, ma di maggiori dimensioni. 

Molte cittadine della provincia si trovano quindi invase da nuovi abitanti, in prevalenza provenienti dal capoluogo. I primi comuni ad osservare questa invasione sono quelli della prima cintura,  successivamente quelli situati ad una distanza maggiore.

Cresce , nel frattempo, l’offerta firmata . Sono i grandi nomi dell’edilizia italiana, promotori e/o costruttori a realizzare complessi immobiliari integrati da servizi (scuole, supermercati, parcheggi) e verde, mutando l’esperienza degli interventi meglio riusciti negli anni ‘70 ed ‘80, con i dovuti miglioramenti. L’offerta diviene quella del comprensorio adeguatamente strutturato con centinaia di abitazioni, suddivise, in diverse proporzioni a seconda delle esigenze della domanda, tra piccoli condomini e villette. In più vengono offerti scuole, verde e supermercati.

Rispetto a quanto accadeva negli anni ‘80, il tempo di collocamento delle nuove case nell’hinterland è molto più rapido. Nel biennio 1993-1994 sono pochissime le iniziative immobiliari ad avere problemi di commercializzazione. Molti complessi risultano addirittura già venduti prima della chiusura del cantiere. Ovviamente buona parte del successo di queste iniziative è dovuto al prezzo di vendita.

 La seconda metà del decennio segnala l’inizio di un ciclo di ritorno: i numeri sono modesti ma il trend è piuttosto evidente. Correnti di ritorno si hanno soprattutto tra :

·           famiglie con figli in età preadolescenziale che, fuoriuscite all’inizio del decennio, preferiscono che i figli frequentino scuole cittadine anziché di provincia;

·           riluttanti del verde che si sono stancati dello stile di vita country e intendono tornare in città e godere dei suoi servizi;

·           pendolari, spesso marito e moglie, esauriti dalla lunghe code automobilistiche necessarie per raggiungere il posto di lavoro in città e dalle difficoltà di parcheggio.

Va anche ricordato che parecchie aziende e studi professionali stanno facendo ritorno nelle zone centrali di Milano. Questo movimento terziario porta con sé anche una domanda di residenzialità.

Inoltre il calo delle quotazioni nella città di Milano e la contemporanea crescita dei prezzi in provincia ha reso più stretto il differenziale tra capoluogo ed hinterland, per cui è venuto meno, per buona parte, il vantaggio competitivo che godeva il mercato immobiliare fuori città.

 

1.3 Tendenze future

Un mercato speculativo come quello di Milano non consente di esprimere previsioni nel breve termine. Si possono però definire alcune linee di lunga tendenza:

·           la città riprende ad attrarre forze economiche; imprenditori e liberi professionisti solitamente rappresentano le avanguardie di successivi spostamenti ragguardevoli di popolazione;

·           l’interesse verso l’hinterland è in leggero calo, sia per i mutati gusti della domanda che per il riallineamento dei prezzi con la città;

·           il mancato decollo dei grandi progetti urbani e del recupero delle aree dismesse accentua la tensione della domanda sul patrimonio esistente.