A questo punto dello
studio si è resa necessaria un’analisi accurata dei dati raccolti con gli
obiettivi di validare e di descrivere più nel dettaglio i fenomeni descritti a
grandi linee nel capitolo 1.
Si sono innanzi tutto
presi in considerazione gli aspetti demografici; in un secondo tempo sono stati
analizzati gli aspetti economici; infine si è ricercato un legame tra mercato
immobiliare e dinamica demografica.
Si è inoltre partiti da
una visione d’insieme che distinguesse semplicemente la provincia dal capoluogo
per passare gradualmente ad una descrizione sempre più dettagliata dividendo la
provincia in zone e queste ,a loro volta, in sottozone.
Nella prima fase di questa analisi il centro storico di Milano è stato aggregato con la prima corona in un’unica zona denominata Milano centro; tutti i 12 settori di Milano sono stati riuniti a formare un’unica corona indicata come Milano periferia; in una terza zona detta provincia sono stati riuniti tutti i 186 comuni (Figura 4.1).
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Figura 4.1 – Aggregazione per un confronto capoluogo –
resto della provincia
Osservando l’andamento
della popolazione di queste tre zone nel corso degli ultimi vent’anni si nota
una situazione piuttosto stazionaria: le due zone di Milano presentano un
decremento molto lento che tende alla stazionarietà negli ultimi anni mentre la
provincia presenta un continuo ed altrettanto lento incremento (Grafico
4.1).
Per analizzare il
fenomeno ad una scala più opportuna, sono state rappresentate le variazioni
cumulate da un anno con l’altro. Si può notare come le due zone di Milano
presentino un continuo flusso uscente, con una leggera inversione di tendenza
solo negli ultimi anni, che comporta, per il periodo di riferimento, un saldo
netto negativo di 160.161 abitanti e di 142.976 abitanti, rispettivamente per
Milano centro e periferia. Al contrario, la provincia presenta un continuo
flusso positivo, con un saldo netto positivo di 181.077 abitanti. La provincia ha quindi assorbito circa il
60% del flusso uscente da Milano e periferia.
Si noti inoltre che le
variazioni sono di un ordine di grandezza inferiore rispetto alla popolazione
assoluta (Grafico 4.2).
Un approccio ancora più dettagliato è lo studio delle variazioni percentuali di un anno rispetto al precedente. Si nota come il centro di Milano presenti, nel primo decennio, forti variazioni negative, di un punto percentuale maggiore rispetto alla periferia, che vanno attenuandosi nel corso del secondo decennio, fino a raggiungere valori positivi nel 1998.
Grafico 4.1 – Popolazione del capoluogo e del resto della provincia
Grafico 4.2 – Curve cumulate delle variazioni della
popolazione di Milano e del resto della provincia
Grafico 4.3 – Variazioni percentuali della popolazione del capoluogo e del resto della provincia di un anno rispetto al precedente
Anche la zona periferica
di Milano ha subito lo stesso fenomeno di svuotamento
ma con un’intensità minore.
Al contrario la
provincia continua ad accogliere il flusso uscente da Milano ma il fenomeno va
attenuandosi nel corso degli anni.
Si noti come alla
diminuzione del flusso uscente da Milano corrisponda una diminuzione del flusso
entrante nella provincia (Grafico 4.3).
In conclusione, si può
ipotizzare che la provincia di Milano sia un sistema chiuso dal punto di vista dei flussi di
popolazione: i flussi uscenti o entranti al contorno sono trascurabili rispetto
agli spostamenti interni.
La provincia di Milano
raccoglie sicuramente diverse realtà, motivo per cui non può essere considerata come un unico sistema omogeneo.
Di conseguenza si è
cercato di individuare della aree omogenee al suo interno.
Per far questo si è
generata tramite il programma IDRISI una mappa dove i comuni vengono
raggruppati in base alle loro densità (ogni classe copre un intervallo di 81
unità).
Le tonalità di blu sono
indice di bassa densità, quelle di azzurro di media densità, quelle di verde e
giallo infine di alta densità.
Risulta allora facile
distinguere tre zone (Figura 4.2):
·
la zona a sud
caratterizzata dai comuni meno densi;
·
la zona
settentrionale che insieme a Milano presenta le densità più elevate;
· le due aree laterali, orientale ed occidentale, che hanno valori intermedi.
|
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Figura 4.2 – Distribuzione delle densità
assolute nella provincia
Basandosi sulle densità si è pertanto deciso di individuare 4 settori all’interno della provincia (settore nord, settore est, settore sud, settore ovest) e di analizzarne gli andamenti demografici (Figura 4.3).
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Figura 4.3 – Aggregazione dei comuni in
base alla distribuzione delle densità
Confrontando le densità
dei quattro settori, tra loro e con le densità caratteristiche del capoluogo,
si vede come le densità di Milano superino di un ordine di grandezza le altre.
Tra le densità dei quattro settori solo quella del settore nord (come
prevedibile dalla mappa delle densità assolute) si distacca dalle altre essendo
superiore al doppio del valore medio dei tre settori.
Si noti che, a conferma degli andamenti già descritti nella prima fase, le densità del capoluogo decrescono mentre le densità dei settori hanno andamento crescente ad eccezione del settore nord la cui densità è pressoché costante (Grafico 4.4 e 4.5).
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Grafico 4.4 – Densità del capoluogo
Grafico 4.5 – Densità dei 4 settori della provincia
Costruendo le curve
cumulate delle variazioni di anno in anno della popolazione durante il
ventennio emergono differenze tra i
settori dovute a differenti potenzialità.
Il settore nord, nell’ultimo
ventennio, ha fortemente ridotto le proprie potenzialità, raggiungendo un
valore di densità medio, nel 1998, di 3.336 ab/Kmq, pari circa al doppio del
valore medio provinciale di 1.925 ab/Kmq.
I settori est ed ovest
presentano un comportamento simile con un andamento cumulato piuttosto lineare
indice di un tasso di crescita abbastanza costante. I valori medi di densità
nel 1998 sono rispettivamente di 1.559 ab/Kmq e di 1.495 ab/Kmq.
Il settore sud invece, con 1.322 ab/Kmq di
media, nel primo decennio mostra un tasso di crescita superiore a quello degli
altri settori per poi uniformarsi ai settori est ed ovest nel secondo decennio.
In questi tre settori quindi le potenzialità
sono state più o meno sfruttate ma non è stata ancora raggiunta una situazione
di completa saturazione come nella regione settentrionale (Grafico 4.6).
Le stesse osservazioni possono essere fatte basandosi sulle curve delle variazioni percentuali di un anno con l’altro : mentre il settore nord presenta valori oscillanti intorno a zero, il settore sud presenta crescite anche superiori al 3% (Grafico 4.7).
Grafico 4.6 – Variazioni cumulate della popolazione dei 4 settori
Grafico 4.7 – Variazioni percentuali della popolazione del capoluogo e dei settori
Non volendo trascurare quelli che sono i principali connotati dell’area metropolitana milanese (radialità e simmetria centrale) si è preso in considerazione un secondo tipo di suddivisione del territorio provinciale. Si sono cioè individuate tre corone concentriche, con centro in Milano e raggruppanti ciascuna tutti i comuni equidistanti (Figura 4.4).
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Figura 4.4 –
Aggregazione dei comuni della provincia in corone circolari con centro in
Milano
Anche con questa
suddivisione, le densità di Milano risultano di un ordine di grandezza
superiori rispetto a quelle delle corone, mentre la densità della prima corona
è maggiore del doppio della densità media caratterizzante le altre due corone.
La densità risulta
inversamente proporzionale alla distanza da Milano.
Gli andamenti sono
prevedibili: Milano presenta un lento calo tranne negli ultimi anni; la prima
corona è stazionaria; la seconda e la terza corona mostrano un trend crescente
anche se moderato (Grafici 4.4 e 4.8).
Analizzando le curve
cumulate delle variazioni della popolazione di anno in anno si vede come la
prima corona sia in una condizione di saturazione avendo esaurite le sue ultime
risorse negli anni ‘80; al contrario, la seconda corona mantiene un tasso di crescita sempre positivo; la
terza corona ha lo stesso andamento qualitativo della seconda corona ma
inferiore dal punto di vista quantitativo (Grafico
4.9).
Le stesse informazioni emergono dalle curve delle variazioni percentuali di un anno rispetto al precedente: la prima corona presenta oscillazioni positive ma sempre più prossime allo zero; la seconda corona presenta variazioni sempre positive ma che vanno attenuandosi negli anni ‘90; la terza corona ha variazioni moderate ma costanti (Grafico 4.10).
In conclusione, il flusso uscente da Milano si è diretto inizialmente verso i comuni limitrofi al capoluogo. Quando la prima corona ha mostrato i primi segnali di saturazione il flusso ha iniziato a riversarsi nei comuni più esterni, determinando un’espansione a macchia d’olio.
Grafico 4.8 – Densità delle 3 corone della provincia
Grafico 4.9 – Variazioni cumulate della popolazione delle 3 corone della provincia
Grafico 4.10 – Variazioni percentuali della popolazione del capoluogo e delle 3 corone
A questo punto dell’analisi si è ritenuto opportuno scendere maggiormente nel dettaglio individuando, all’interno della provincia, 11 sottozone date dalla sovrapposizione delle due suddivisioni precedenti. In pratica, ogni settore è stato sezionato in tre parti ciascuna appartenente ad una corona (Figura 4.5).
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Figura 4.5 – Aggregazione della provincia in 11
sottozone
Si sono quindi considerati gli andamenti di densità, variazioni cumulate e percentuali della popolazione delle tre sottozone del settore nord, del settore est, del settore ovest e delle due sottozone del settore sud che, essendo meno esteso, non possiede comuni ricadenti nella terza corona (Allegato B1).
Confrontando i valori
delle densità è possibile distinguere tre tipologie di zone:
·
zone con densità
elevata ossia superiore ai 3000 ab/Kmq come la zona del settore nord
appartenete alla prima corona;
·
zone con densità
compresa tra i 1500 ab/Kmq ed i 3000 ab/Kmq come le zone del settore nord appartenenti alla seconda e alla terza
corona e tutte le zone ricadenti nella prima corona ad eccezione di quella
settentrionale;
·
zone con una
densità bassa ossia inferiore ai 1500 ab/Kmq come tutte le zone appartenenti
alla seconda ed alla terza corona ad eccezione del settore nord.
Analizzando gli
andamenti delle curve cumulate delle variazioni di anno in anno della
popolazione si possono individuare diversi andamenti:
·
curva cumulata con
andamento decrescente, indice di continue variazioni negative e quindi di un
flusso uscente: l’unico caso è quello della prima corona del settore nord;
·
curva cumulata
crescente con inclinazione costante, indice di un tasso di crescita positivo e
costante: è il caso delle sottozone dei settori est e nord in terza corona e
del settore ovest in prima e seconda corona;
·
curva cumulata con
inclinazione costante nei singoli decenni ma minore negli anni ‘90 rispetto
agli anni ‘80, indice di un tasso di crescita sempre positivo ma in
diminuzione: è la situazione della seconda corona ad eccezione del
settore ovest e della prima corona nel settore sud;
·
curva cumulata
crescente con inclinazione crescente, indice di un tasso di crescita positivo
ed in aumento: l’unico caso e quello del settore ovest in terza corona;
·
curva cumulata con
inclinazione positiva negli anni ‘80 e circa nulla negli anni ‘90, indice di un
tasso di crescita che lentamente tende alle zero: l’unico caso è quello del
settore est nella prima corona.
Studiando, infine, gli
andamenti delle variazioni percentuali si possono evidenziare tre andamenti
qualitativi:
·
variazioni sempre
al di sotto dello zero: l’unico caso è quello del settore nord nella prima
corona;
·
variazioni sempre
positive comprese in un intervallo costante tra lo zero ed il 2% : questo è il
comportamento caratteristico della seconda e della terza corona eccetto che nel
settore sud;
·
variazioni sempre
positive ma di intensità decrescente nel corso del ventennio: questo avviene
nel settore sud dove da variazioni tra il 4% ed il 2% si passa gradualmente a
variazioni tra lo zero ed il 2%, e nei settori est ed ovest in prima corona in
cui si passa da un intervallo tra 0,5% e 3% ad un intervallo tra l’1% e lo
zero.
In conclusione, riunendo
tutte le osservazioni fatte, si possono individuare diverse realtà:
·
il settore sud,
agli inizi degli anni ‘80, è interessato da un forte afflusso demografico che
continua, anche se con intensità minore, soprattutto nella prima corona, negli
anni ‘90. In queste zone, nel primo decennio, si verificano infatti le massime
variazioni percentuali (picco iniziale di circa il 6%) ed il massimo tasso di
crescita (circa 2500 ab/anno) di tutta la provincia;
·
il settore ovest ed
il settore est nella prima e nella seconda corona assorbono un flusso positivo,
continuo, più o meno rilevante. L’intensità del fenomeno sembra dipendere in
modo inversamente proporzionale dalla distanza dal capoluogo;
·
il settore nord
nella seconda e nella terza corona ha raggiunto valori di densità piuttosto
elevati. Il tasso di crescita in diminuzione e le variazioni percentuali ormai
costanti intorno all’1% durante tutto il ventennio portano a pensare che queste
zone raggiungeranno una situazione di saturazione in un futuro quanto mai
prossimo;
·
il settore est
nella prima corona presenta, a partire
dagli anni ‘90, un’inversione di tendenza. Una densità elevata, superiore ai
2000 ab/Kmq, un tasso di crescita circa nullo e variazioni sempre più prossime
allo zero sembrano indicare l’inizio di un declino;
·
il settore nord
nella prima corona è l’unica area a presentare già negli anni ‘80 un flusso
uscente, un tasso di crescita sempre più negativo e variazioni percentuali
sempre al di sotto dello zero. L’alta densità indica che questa zona ha ormai
esaurite tutte le proprie risorse e non è più in grado di sostenere il
confronto con tutte le altre zone.
Partendo da una suddivisione molto grossolana, come si è fatto nel paragrafo precedente, che distingue l’intera provincia dal capoluogo e costruendo le curve dei prezzi si nota immediatamente che i prezzi nel centro di Milano sono di gran lunga superiori a quelli sia della periferia milanese sia del resto della provincia (Grafico 4.11).
Grafico 4.11 – Prezzi attualizzati di Milano e della provincia
Grafico 4.12 – Prezzi attualizzati di Milano e dei 4 settori della provincia
Grafico 4.13 – Prezzi attualizzati di Milano e delle 3 corone della provincia
Passando alla
suddivisione per corone e per settori (Grafici 4.12 e 4.13) si possono fare tre
osservazioni:
·
i prezzi non
dipendono dal settore;
·
i prezzi sono
inversamente proporzionali alla distanza da Milano;
·
i prezzi nella
provincia sono fortemente influenzati dalla dinamica del mercato milanese.
Analizzando il
comportamento delle diverse sottozone (Allegato B2) si deduce che:
·
i prezzi hanno
ovunque lo stesso andamento qualitativo: lievitano, nel ventennio, con un
andamento ondulatorio, caratterizzato da un picco all’inizio di ogni decennio;
·
i prezzi
diminuiscono allontanandosi da Milano;
·
i prezzi non
dipendono strettamente dalla densità: all’interno di ogni settore zone con
densità maggiore presentano prezzi più elevati ma, tra un settore e l’altro,
pur variando il valore della densità,
non cambiano i valori medi dei prezzi.
·
alcune zone, come
il settore sud nella seconda corona, presentano un secondo picco, nei primi
anni ‘90, meno pronunciato: questo fatto può essere una conseguenza della
carenza di dati. Si ricorda , infatti, che
di alcuni comuni purtroppo non è stato possibile reperire i prezzi
immobiliari e molti di questi comuni ricadono proprio nella seconda corona del
settore sud . Manca quindi il contributo di alcune di quelle zone in cui si è
verificato il boom demografico degli anni ‘90.
Sicuramente il
comportamento del mercato immobiliare dipende da numerosissime variabili per
cui è molto difficile trovare un netto legame con le variazioni demografiche
senza tenere conto di tutti gli altri fattori in gioco. Si è quindi deciso di
limitarsi ad una analisi qualitativa mirata ad individuare l’esistenza di una
reattività dei prezzi nei confronti delle variazioni demografiche. A questo
scopo per le diverse sottozone, sono state calcolate le variazioni percentuali
di un anno rispetto al precedente dei prezzi immobiliari e sono state confrontate
con le variazioni percentuali della popolazione. Dall’analisi dei Grafici 4.14
– 4.17 emerge subito la difficoltà di trovare un chiaro legame, se pur
qualitativo, tra mercato immobiliare e flussi demografici. Si possono, tuttavia, trarre alcune
conclusioni:
·
negli anni ‘80,
dopo un picco iniziale, si verifica un calo che porta, nel biennio 83-84, al
passaggio a variazioni negative; dopo pochi anni si riscontra però
un’inversione di tendenza che riporta, nel biennio 86-87, a variazioni
nuovamente positive e che può essere collegata ad un primo esodo da Milano.
·
negli anni’90 i
comportamenti risultano più disomogenei, probabilmente proprio perché,
all’interno del territorio provinciale, si stanno delineando realtà differenti.
Nelle aree già invase negli anni
‘80 il mercato immobiliare assume un
comportamento piuttosto stabile mentre nelle zone ancora distanti da una
situazione di saturazione il mercato immobiliare risulta più frenetico,
variabile e reattivo.
·
il comportamento
piuttosto calmo del settore sud è
causato, come spiegato precedentemente, dall’assenza di dati per comuni
molto probabilmente in crescita.
·
il mercato risulta
reagire molto di più alle variazioni demografiche positive che non a quelle
negative.
· in generale il mercato immobiliare reagisce con un ritardo da due a cinque anni rispetto alle variazioni demografiche.
Grafico 4.14 – Reazioni del mercato immobiliare alle variazioni demografiche nel settore nord
Grafico
4.15 – Reazioni del mercato immobiliare alle variazioni demografiche nel
settore est
Grafico 4.16 – Reazioni del mercato immobiliare alle variazioni demografiche nel settore ovest
Grafico 4.17 – Reazioni del mercato immobiliare alle variazioni demografiche nel settore sud
